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蘭德咨詢:三成港股地產商發債后陷財務困境

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

近一個月,包括華南城、花樣年、路勁基建、佳兆業、龍湖、禹洲地產在內的房企迎來一波境外發債高潮。但是,叩開香港資本市場大門,并不意味著前途一帆風順。

蘭德咨詢總經理宋延慶告訴《每日經濟新聞》記者,他曾對過去幾年在香港上市的多家地產公司進行過觀察,結果有六成未能在上市后實現當初的既定目標,其中中小地產商的失敗概率更高;此外,有三成開發商發債后陷入財務困境。

實際上,相較于A股市場,房企在港股上市或發行債券并不容易獲得成功。即使在QE3(美國新一輪量化寬松貨幣政策)的大背景下,也不是每家地產商都能從中分一杯羹。“一切取決于公司的業績。”宋延慶說。

正略均策合伙人薛迥文表示,這一輪之所以有那么多的海外資本流向內地房地產,除了港股市場的資金比較充沛外,還有一個原因是地產商做出的凈資產折讓。

一名知情人士稱,即將登陸港股市場的旭輝集團就需要對凈資產大幅折讓。有報道稱,承銷團初步給出的估值較旭輝今年的預測資產凈值折讓50%至70%。

相比于IPO的“賤賣”,固定利率的高息票據給地產商帶來的壓力更大。面對15%甚至更高的融資成本,地產商們需要的是更高的項目收益率。但在樓市調控的大背景下,實現高收益已經不太實際,高息成本和還貸壓力轉而壓縮地產商的盈利空間。

宋延慶統計,有30%的房企在發債后陷入財務上的困境。他認為,最根本的原因在于這些公司沒想清楚融資后資金的使用方向,對計劃投資項目的預計收益估計不足。統計顯示,滬深股市43家已公布三季報的地產公司平均凈利率僅為11%。顯然,如果以行業平均盈利能力在香港市場發行年利率高于10%的高息票據,房企陷入財務困境的風險將會非常大。

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