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北京樓市新政落地住房成交量銳減租金上漲

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

2月份的北京樓市經歷了加息、新國八條以及京版細則落地等一系列的調控政策,讓樓市跌入了冰點,新房和二手房交易量均大幅下挫,而交易量的下降也影響了開發商的推盤進度。2月份新增供應奇缺,業內預測2月份預計開盤項目不足5個,而這也造成了庫存的銳減,預計未來樓市

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交易還將繼續下降。

新政后成交量銳減

據北京市房地產交易管理網的數據顯示,春節及春節前后的兩周(1月31日-2月13日)時間里,期房、現房住宅的累計簽約量僅有1217套,僅相當于“新國八條”出臺前一周(1月24日-30日)樓市成交量的一半。

2月上半月,由于春節假期的原因,網簽關閉,數據只有6天,2月9日-14日,共簽約期房932套,現房住宅簽約220套,期房和現房共簽約1152套,日均成交量為165套,而1月9日-14日共簽約住宅1791套,日均299套,日均簽約量降44.8%。

供應的不足,也造成了新房存量銳減。據北京房地產交易管理網的數據統計顯示,截至昨天,北京新房期房和現房合計存量套,而2010年的最后一天12月31日,新房總量為套,2011年至今已經減少了8917套。

在“國八條”、加息和京十五條等多重抑制下,樓盤成交已經出現普降。雖然樓市正處于政策的消化期,但這種現象也與以往調控政策出臺后市場的反饋有所不同。2010年4月17日“國十條”以及4月30日北京實施細則出臺前后,樓市成交量變化不大,從中也透露出在政策連續抑制作用下,當前購房人心態上的變化已經開始影響其購房行為。

擬售均價沒大幅上漲

價格方面,預計2月份開盤的項目擬售均價并沒有出現大幅上漲。據記者了解,可能開盤的半島家園開盤價格預計為元/平方米,保利花園雖然表示價格還沒確定,但預計為8500元/平方米,基本和這兩個項目前一期的擬售價持平。而整個2月份計劃開盤的均價為元/平方米左右,也基本與2010年12月份新盤均價持平。

“鏈家地產”首席分析師張月認為,如今,隨著房地產調控越來越深入,政策實施的疊加效應也開始慢慢顯現。尤其剛經歷了第三次調控,開發商對于新盤的開盤及定價可能會顯得更加謹慎。

2月新盤供應奇缺

2月份的北京新房市場可以說降至冰點,新國八條以及京版15條細則的出臺,都讓調控空前嚴厲,樓市交易量大降。這也嚴重影響了開發商的推盤進度。由于對市場的不確定,使得開發商推盤更加謹慎,特別是京15條細則的出臺,使得更多的開發商表示不確定是否2月開盤。2月樓市新增供應創歷史新低。

據交易管理網的數據統計顯示,2月上半月,僅2月1日有玉湯山莊園一個項目獲得預售許可證,供應住宅109套,2月上半月創下了近年來供應的新低。

不僅上半月供應不足,整個2月份也供應乏力。據北京中原地產的統計,原本預計在2月開盤的19個項目,其中半數都已后延開盤計劃,預計2月份全月開盤的項目不會超過10個,而最終真正可以入市的項目可能會更少。據亞豪機構預計,計劃2月開盤的項目可能不到5個。而京版15條細則出臺后,更多的項目表示不能確定2月份能否開盤,據記者電話咨詢,都表示“再說”,“不確定”,大家都表示疑問。

亞豪機構市場總監郭毅表示,調控、加息與春節長假累加,使樓市購房需求降至冰點,成交慘淡的局面嚴重打擊了開發商的推盤信心,再加上北京落實“國八條”的細則雖然15日才推出,但早已明確將從緊執行,限購政策封堵投資、控制改善,從實質上減少了整體市場的購房需求,新政不僅打擊了購房者對房價上漲預期的信心,也堅定了部分人暫時停購、采取觀望的信心,造成了成交量的萎縮。缺少了購買力的支撐,開發商不敢貿然推出新盤,市場本就低迷,自己的項目開盤后一旦未現熱銷,很容易影響到剩余房源的消化速度,銷售陷入僵局。因此,在目前政策、市場環境均處不利局面,開發商對項目前景把握不好時,往往會延遲開盤,等候更合適的時機再推出。

高檔房開盤受限

北京市此次關于新國八條細則中也提到了抑制中高檔商品房的供應。從去年第一次調控開始,高檔商品房入市審批開始從嚴。不過去年10月份后有所放寬。據“鏈家地產”市場研究部統計,2010年5月份~10月份,北京市新開期房均價3萬以上項目一共有33個。而2010年11月到目前新開期房有19個。其中11、12月就有16個項目入市,今年1、2月份3萬以上項目占到開盤總數的60%。

“鏈家地產”副總裁林倩認為,此次細則出臺后,中高檔商品房審批將會從嚴,對于不合理定價也不會允許入市。這樣一方面會影響中高檔房的供應逐漸趨緊,從而導致成交占比減少,拉低整體成交均價。同時,另一方面也規范了開發商定價,部分項目可能會調低價格入市。

二手房市場

業主惜售租金上漲

租賃:租金上調200-500元不等

從21世紀不動產多個區域門店了解到,節后北京二手房市場進入傳統的租賃旺季,租房需求活躍。近期受一系列房地產調控政策的影響,不少首套房置業人群暫緩購房,也將進入租賃市場,租賃需求量有很大提升,基于這樣的判斷,不少業主紛紛提出漲租金的要求。從21世紀不動產的綜合調查顯示,相較于去年12月,各區域今年1月份租金呈現約200元-500元區間的漲幅,21世紀不動產百子灣區域的門店數據顯示,該區域1居、2居租金上提200元左右,三居租金上提約300-500元;通州區域的數據顯示,1居租金上漲約200-300元、2居上漲約300-400元,三居租金相對穩定;而亦莊區域,各戶型租金也上漲10%-20%,約200元-400元的漲幅。

中心區、城郊區域租金普漲200-500元不等。“盡管租金上漲,但成交量卻并未因此下降,而是與往年同期保持相對平衡。”以上21世紀不動產三個區域門店的經理得出的結論幾乎一致。

買賣:業主由租轉售增多

從21世紀不動產多個區域門店調查顯示,目前暫未出現大宗拋售個案。“一旦售出,在限購令之下,就沒有機會再購入房產。不少多套房持有業主,在出售價格無法滿足心理預期的情況下,多半會選擇暫停出售,或轉售為租。”通州區門店經理趙先生表示。另據21世紀不動產北京區域部分門店反饋,原打算出售房產的業主中,已有1/3有意向轉售為租,以期在平穩度過觀望期后再做決定。

“年后租賃市場的房源明顯增加,暫不打算出手的房源占到總房源量的5%。”這是21世紀不動產北京亦莊舊宮片區的統計數據。21世紀不動產客戶調查顯示,此類業主有兩種心態:一是不打算賣,即使不出售也不會面臨很快貶值的風險;另外一些房主認為,目前出售價格達不到自己的心理預期,確信未來房價仍有上漲空間。

從21世紀不動產客戶回訪來看,很多投資人認為,2011年房價調控不會出現大幅下跌的可能。因此很多人仍處于觀望中。

本報記者趙麗萍(來源:京華時報)

(責任編輯:喬瑞昕)

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